面临库存减少、大型设施建设难的严峻形势，应着手构建追求收益的企业体制改善。 行业规模 日本跨境物流仓储业的市场规模约为1兆6000亿日元。受物流网 点集约化，库存削减趋势的影响呈下滑态势。 近年来，由ProLogis、AMB、日本REP等物流房地产企业 发起的大型物流设施建设相继开工，空置率增加，以中小仓 储业者为中心面临着严峻的客观形势。 日本国内的物流仓储业者有“财阀系”的三菱仓库、三井仓 库、住友仓库、涩泽仓库；“内陆仓库”旗下的中央仓库；“港 湾仓库”旗下的上组、山丸等。
物流仓储现状 仓库（营业仓库）大体分为普通仓库、冷冻仓库、水面仓 库三类。日本物流仓储业法从保护托运方的立场出发制定了严格 的经商资格和收费制度，行业新入门槛高，所以，除一部分积极推进服装、邮购等特定行业运营资历较浅的跨境物流仓储业者外，有仓库设施就爆满的状况一直延续，行业整体呈现强烈 的保守化倾向。 这是因为跨境物流仓储业法修订使准入制变成注册制，相关标准 放缓。受各类法规条例修订的影响，以房地产金融市场的流 动性为首，以ProLogis、AMB等外资为中心灵活运作资金的高 性能大规模仓库相继建成，受此影响，客观形势发生变化。
仓库需求从保管型向通过型和流通加工型转变，仓库从 现存设施向利用资金运作的高性能跨境物流仓储转移和集中的现象持 续。在无资产型需求提升的客观形势下，物流业者中也逐渐 出现从企业自营到通过租赁向资金运作转变的动向。 起初仅限于东京、大阪等港湾地区的物流资金业务开始 升温，在向地方城市蔓延的过程中，部分地区却出现投入资 金兴建高性能物流设施，但无人问津的情况。一些在选址、 设备等方面条件相对较差的跨境物流仓储业者面临的生存形势更加 严峻。 未来展望 从对保管、装卸的相关调查来看：在物流仓储行业中，保管 费呈正增长态势，而装卸费呈负增长。在减少库存量以增加 仓库周转的情况下，企业不应把保管业务作为收益的重点， 而应着手改善装卸业务的收益。
除保管、装卸业务以外，部 分跨境物流仓储业者开始在完善物流系统和吸纳外部合作的同时寻求 包括输配送业务在内的第三方物流等出路。今后，放弃企业 自营设施，通过租赁发展无资产型跨境物流仓储业务的势头将更加 活跃。 此外，对日本跨境物流仓储业而言，例如ProLogis物流公司开设的 育儿设施等，改善能够引进人才的设备。物流房地产以实现最佳物流运营环境为目的，跨越物 流业、房地产业、金融业的商业模式。主要在资金运作、 证券投资、融资等方面受到关注。
